商廈閉路電視保養責任屬業主還是租戶？租約條款與界面劃分

責任劃分的三個判斷基礎

處理保養責任爭議時，先分開三條線索：設備由誰出資購置、設備安裝在租賃範圍內還是大廈公共地方、租約是否已就系統保養列明責任方。三者一致時責任清晰；三者不一致時，通常以租約及其附件的書面條款優先，其次參考安裝時的工程文件與資產交接紀錄。純粹按「誰在使用」推斷責任，往往無法解決日後的維修費用分歧。

業主原有系統、租戶自行加裝、或由前租戶留下的設備，三種來源的保養與更換責任並不相同，應在租約附件的資產清單逐項標明。

大廈大堂、電梯、走廊及停車場屬公共地方，一般由業主或業主立案法團一方管理；租賃範圍內的鏡頭、錄影主機及線路，多由租戶負責。

維修保養、還原責任、系統改動須否事先書面同意，均應在租約及大廈守則中明文列出，避免以口頭承諾處理。

情境	一般責任傾向	應保留的文件
業主交樓時已有鏡頭及錄影主機	業主一方負責系統可用性；日常清潔與帳號管理多由租戶承擔	交樓時的資產清單、設備型號、保養期文件
租戶自行加裝室內鏡頭	租戶負責購置、保養、更換及退租還原	業主書面同意、工程圖、線路走向、鑽孔位置紀錄
公共走廊鏡頭覆蓋租戶門口	屬公共地方系統，由業主或法團管理；租戶查閱錄影須依既定程序申請	查閱錄影的書面申請及批核紀錄
系統故障導致無法翻查錄影	先按租約界面判斷，再核對保養合約覆蓋範圍與回應時間	保養合約、報障紀錄、維修報告

上表屬一般工程實務的責任傾向，並非法律意見。實際責任以租約條文、大廈公契及個案事實為準；金額較大或涉及爭訟的個案，應徵詢法律專業意見。

香港商廈多以分層出租，一層可能同時有數個租戶，走廊與電梯大堂屬公共地方，由業主或業主立案法團按大廈公契管理。租戶在自身單位門外加裝鏡頭，通常需要先取得業主或管理公司書面同意，否則在交還單位時可能被要求還原並承擔費用。

舊式工商大廈的天花與槽道空間有限，前租戶留下的線路往往未有拆除，新租戶接手時容易誤以為系統可用。實際上這些線路可能已中斷、規格不符或未有標籤，建議在簽約前的驗樓階段逐段測試，並在資產清單註明狀況。

錄影內容涉及個人資料，受《個人資料（私隱）條例》（第486章）規範。業主與租戶應在協議中明確誰是資料使用者，並依循收集目的、保存期限及保安要求處理；覆蓋公共地方的系統亦應設置清晰告示。管理公司代為操作系統時，須以書面訂明處理範圍。

香港夏季潮濕，停車場及後樓梯的接線盒容易積水氧化，屬業主管理範圍的戶外設備應納入定期巡檢。租戶單位內的設備雖然環境較穩定，仍應安排週期性檢查錄影完整性，避免在需要調閱時才發現問題。

租約沒有提及閉路電視保養，責任如何處理？

租約未有條文時，一般回到擁有權及安裝位置判斷：業主交樓時已存在並屬固定裝置的系統，多由業主一方負責系統可用性；租戶自行加裝的設備由租戶負責。由於缺乏書面依據容易產生分歧，建議雙方即時簽訂補充文件，列明保養責任方、費用分擔及故障回應安排。

租戶可否要求業主提供公共走廊的錄影片段？

公共走廊系統一般由業主或業主立案法團管理，租戶並非資料使用者，須按管理公司既定程序提出書面申請，說明事件、時間範圍及用途。由於錄影屬個人資料，管理方需要考慮《個人資料（私隱）條例》下的使用目的限制，可能只提供指定時段片段或要求以特定方式處理。

業主更換大廈閉路電視系統，租戶需要分擔費用嗎？

公共地方系統的更換費用通常按大廈公契及管理費機制處理，並非直接向個別租戶收取；部分租約亦會就管理費調整設有條文。若更換工程需要進入租戶單位或影響租戶自有系統的接線，應事先協調施工安排及界面重接責任，並以書面確認。

退租時租戶自行加裝的鏡頭必須拆除嗎？

視租約的還原條款。多數商廈租約要求租戶在交還單位時將加裝設備拆除並修補牆身及天花，回復至交樓狀態；若業主願意接收設備，應書面確認接收範圍並更新資產清單。同時須處理錄影資料的刪除或移交，避免個人資料在無人負責的狀態下遺留於舊主機。

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